La Universidad de La Laguna ha acogido recientemente la defensa de la tesis doctoral de Diego Brito Lorenzo, bajo el título “Impactos del turismo: alquiler vacacional y alquiler convencional. Tenerife como estudio de caso”, bajo la mención de doctorado internacional.
Este trabajo de investigación, dirigido por Josefa Rosa Marrero, queda enmarcado en el ámbito del derecho, la sociología y el turismo, mientras que el autor es egresado del grado en Periodismo. La relación entre el alquiler vacacional y el convencional ha sido el eje de análisis central, estableciendo una comparación entre el área metropolitana de Tenerife con los municipios de Santa Cruz de Tenerife y San Cristóbal de La Laguna; el norte rural, representado por Los Silos y Buenavista; y dos municipios turísticos del sur, tomando como referencia a Arona y Granadilla. En total, se estudiaron 36 barrios de la isla.
Partiendo de la premisa de que el crecimiento del alquiler vacacional influye en el incremento del precio del alquiler tradicional, Brito concluye que, con los datos obtenidos, no puede demostrarse que haya una correlación clara entre estas dos variables. Esto es debido a que depende de múltiples factores, como que una parte significativa del turismo sea estacional, de la temporada de invierno, así como que su distribución sea muy dispar. Sin embargo, sí que hay una relación de significancia entre el número de alojamientos en el alquiler convencional, la población de los barrios y la ocupación de los alojamientos de alquiler vacacional -existe una tendencia en los últimos años de aumento de viviendas de recreo en áreas donde antes solo había población residente.
Imagen de la sesión.
Además, la impronta del alquiler de descanso sobre el tradicional es un impacto socioeconómico medido, como han analizado varios autores sobre el centro de Barcelona, en el área de la Sagrada Familia, como también se recoge en el último informe de Airbnb en relación a Reykjavik, la capital islandesa, o Lisboa, capital de Portugal. De esta última ciudad existen varios estudios de caso sobre el popular barrio de Alfama, muy famoso en las redes sociales. Según estas investigaciones, se ha extraído que la digitalización y la tecnología actúan como impulsoras del alquiler vacacional en plataformas como Airbnb. Según Brito, siguiendo toda esta casuística, se podría deducir que se originará una problemática habitacional vinculada al alquiler en el centro histórico de La Laguna o en el distrito Centro-Ifara, en Santa Cruz de Tenerife.
La profesionalización del alquiler vacacional ha sido otro de los elementos clave de la investigación, basándose en el análisis de diferentes aspectos: la tendencia en auge de ofrecer alojamientos completos tanto en Airbnb como en otras plataformas como Booking; una mayor rotación de clientes, llegando a una ocupación de al menos 20 días al mes; o la contratación de otras empresas para servicios específicos, como la limpieza.
En este trabajo se estableció un método de investigación en dos partes. Primero, una aproximación cualitativa previa realizada en 2021 a través de dos entrevistas en profundidad a actores informantes clave: un miembro de ASCAV (Asociación Canaria del Alquiler Vacacional) y, sobre el alquiler convencional, se contó con una inmobiliaria que opera dentro del área metropolitana de la isla.
La segunda parte es el análisis cuantitativo, que se construyó a través del programa SPSS y una recopilación previa de todos los datos de alquiler convencional y del vinculado al descanso. Para ello, se recurrió a técnicas de web scraping para extraer información de alquiler vacacional de Airbnb mediante el uso de AirDNA durante los meses de agosto a diciembre de 2022. Se localizaron un total de 6.823 alojamientos de esta categoría de alquiler en la isla, datos que se tuvieron que incorporar uno a uno a una base de datos.
Respecto al alquiler convencional, se eligió el portal Idealista, sobre el que se llevaron a cabo dos tipos de seguimiento: uno diario durante seis meses de noviembre de 2023 a mayo de 2024 para determinar el número de alojamientos de alquiler convencional, al que se aplicó la mediana; y otro seguimiento semanal durante el mismo periodo, que se efectuó todos los martes. En total, se encontraron 2.823 alojamientos de esta índole.
Para hacer una radiografía de la situación del contexto alojativo, el autor tomó de referencia 2023, en el que hubo más de 6 millones de turistas en Canarias. En ese período, Tenerife concentró 80.000 viviendas vacacionales, mucho más que el resto de las islas, mientras Gran Canaria tuvo un poco menos de 50.000. Llamó especialmente la atención que La Graciosa, un territorio pequeño y limitado, tuviera 640 plazas de alquiler de este tipo. En cuanto a número de alojamientos de alquiler de descanso, por orden, estarían Playa de las Américas, con 1.783 viviendas, seguido de Los Cristianos, con 1.585, ambas de Arona. En tercer lugar, el Médano con un poco más de 600 viviendas en esta categoría.
Se llevó a cabo una extrapolación del precio de las rentas diarias de alquiler de descanso partiendo del precio mensual del alquiler tradicional. Tomando como referencia La Laguna, sabiendo que el precio del alquiler convencional es de 832,89 euros y el vacacional es de 80,18 al día, haría falta emplear unos 10 días al mes en alquiler de este tipo para obtener los mismos beneficios. Es decir, una persona que tenga un 100% de ocupación va a obtener una ganancia de unos 2.400 euros de alquiler vacacional al mes, 1.770,37 euros de media.
Con toda esta información, el autor de la tesis alentó a tener en cuenta la tendencia hacia la profesionalización del sector del alquiler de corta duración y cómo afectará al mercado. A ello, se sumarían otros aspectos significativos, como el concepto del sobreturismo, el estudio de las multipropiedades -que muchos alojamientos queden concentrados en pocas personas, denominadas “grandes tenedores”-, o la nueva Ley de Ordenación Sostenible de Uso Turístico de Viviendas, de 2025.
